Przejdź do głównej zawartości

Zakup nieruchomości w Hiszpanii - moje doświadczenia


Dzisiaj taki temat trochę na poważnie, bo o nieruchomościach w Hiszpanii. W zeszłym roku miałam przyjemność związać się z bankiem trwałym związkiem na wiele lat poprzez zakup mieszkania. Ja płacę a w zamian bank daje mi dach nad głową - taka niby symbioza, ale czujesz, że masz pasożyta na sobie. No cóż... prędzej czy później na taką relację trzeba się zdecydować. Nie mam doświadczenia w zakupie nieruchomości w Polsce stąd nie mogę porównywać warunków z Hiszpanią, natomiast opiszę Wam moje doświadczenia.

Gdzie szukać ofert sprzedaży nieruchomości?


Najlepszą z opcji jest Internet. Na stronach internetowych są aktywne agencje nieruchomości co ułatwi nam sprawdzenie ich oferty. Poniżej podaję Wam listę najpopularniejszych stron (wiem, że z ciekawości tam zajrzycie ;)):

Habitaclia
Idealista
Fotocasa
Pisos

Niektóre strony nie zawierają wersji angielskiej, ale to nawet lepiej bo teraz dostaniecie przyspieszony kurs języka hiszpańskiego w zakresie nieruchomości. Jak już sobie wybierzecie region lub miasto zapewne będziecie chcieli zawęzić wasze poszukiwania, tak więc macie do wyboru:

alquiler - czyli wynajem
comprar - kupno, albo czasami venta - sprzedaż (oba słowa używają do zakupu nieruchomości)

Teraz wybieramy rodzaj nieruchomości:

piso - mieszkanie
chalet lub casa - dom
chalet adosado lub casa adosada - dom typu szeregówka
duplex - mieszkanie dwupoziomowe
atico - mieszkanie na poddaszu

Teraz wybieramy ile chcemy mieć pokoi - habitaciones. Tutaj pojawia się uwaga! Hiszpanie inaczej liczą liczbę pokoi niż Polacy. W Hiszpanii liczy się liczbę "sypialni". Co to oznacza? Przykładowe M3 w Polsce to w Hiszpanii mieszkanie dwupokojowe (salonu czy pokoju dziennego nie wlicza się jako pokoju).

Mamy też opcję do wyboru odnośnie łazienek czyli baños. Z doświadczenia wiem, ze lepiej jest mieć 2 ;)

Możemy też wybrać stan w jakim znajduje się nieruchomość:
obra nueva -  nowo wybudowane, stan deweloperski
buen estado - w dobrym stanie
a reformar - do remontu

Teraz możemy się pobawić i wybrać co byśmy chcieli, żeby posiadało mieszkanie:
aire accondicionado - klimatyzacja
calefacción - ogrzewanie
ascensor - winda
garaje - garaż
piscina - basen
terraza - taras, balkon
trastero - komórka, piwniczka
jardin - ogród

Możemy też zaznaczyć czy chcemy mieszkanie na parterze - planta baja lub na ostatnim piętrze - ultima planta.

I tak szukamy mieszkania marzeń i w zamian dostajemy kosmiczne ceny. I tutaj możemy pokusić się o poszukanie tańszego rozwiązania. Kryzys w Hiszpanii sprawił, że wiele osób czy deweloperów nie było w stanie spłacać kredytów przez co nieruchomości dostały się w ręce banków. Banki jak to banki wolą pieniążki, stąd wystawiają na sprzedaż nieruchomości zajęte poprzez niewypłacalność dłużników. Na stronie Haya znajdziecie oferty nieruchomości wystawione przez banki takie jak Bankia, Cajamar, Sareb o Liberbank. Niektóre banki jak np. BBVA posiadają własną stronę, na której prezentują nieruchomości na sprzedaż. Jaka jest korzyść zakupu domu czy mieszkania z zasobów banku? Z bankiem można negocjować cenę i w niektórych przypadkach nie musisz posiadać wkładu własnego (kredyt dostajesz na 100% wartości nieruchomości). Jakie są minusy? Często mieszkania przejęte od ludzi, którzy nie byli w stanie spłacać kredytu są dosłownie ogołocone ze wszystkiego. Co mam na myśli? Np. brakuje boilera z wodą, kranów, drzwi (często wyrwane łącznie z framugami), wyrwane kontakty itp. Plus w tym jest taki, że mieszkania w takim stanie bardzo tracą na wartości i jeśli macie czas, ochotę i fundusze możecie wyremontować lokum na styl "tutaj jest jakby luksusowo".


Ile trzeba mieć wkładu własnego?



Jak to mówią ekonomiści: to zależy. Poniżej przedstawiam 3 wersje:

1. Bez wkładu. Jak wyżej opisałam, jeśli mieszkanie jest we własności banku i wynegocjujecie z bankiem 100% finansowania wartości mieszkania.

2. Bez wkładu, wynajem z możliwością wykupu (alquiler opcion compra). Jeśli nie macie wkładu własnego możecie poszukać mieszkania, którego właściciel zgadza się na taką opcję. Podczas podpisania umowy wycenia się mieszkanie i obie strony zgadzają się na wynajem mieszkania na czas określony (nie dłuższy niż 5 lat,) po którym wynajmujący decyduje czy chce wykupić mieszkanie czy nie. Co dzieje się z pieniędzmi za wynajem? Jeśli wynajmujący nie zdecyduje się na wykup pieniądze przepadają. Jeśli zdecyduje się na zakup, pieniądze z wynajmu traktowane są jako jego wkład własny i kredyt dostaje na resztę wartości mieszkania. W umowie wynajmu z opcją wykupu uczestniczy bank więc jeśli płacimy na czas wynajem mamy pewność, że nie będziemy mieli problemu z dostaniem kredytu. Jakie ponosimy ryzyko? No cóż... jeśli cena rynkowa mieszkania po okresie wynajmowania spadnie, niestety tracimy. Jeśli jest wyższa niż ta, która zawarliśmy w umowie mamy szczęście :)

3. 20% wartości mieszkania

Tutaj koszty się nie kończą. Bank z reguły "zabiera nam" z oszczędności między 12-14% procent wartości mieszkania na poczet podatków, notariuszy i innych opłat itp. itd... A teraz nieprzyjemna ciekawostka, podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości płaci kupujący. W zależności od województwa (Comunidad) wysokość podatku jest inna. Najwyższa stawka 10% jest w Katalonii i rejonie Walencji. Jeśli mieszkanie/dom jest w stanie deweloperskim płaci się podatek VAT (IVA). Jeśli nieruchomość miała już właściciela płaci się podatek od przeniesienia własności (ITP). Po opłaceniu wszystkich faktur przez bank, dostaniemy rozliczenie ile faktycznie wyniosły koszty notariusza itp. i jeśli koszty były niższe niż przewidział bank (a często są niższe), wtedy dostaniemy zwrot z tytułu nadpłaty.

Stan deweloperski

Nie wiem jak aktualnie wygląda stan deweloperski w Polsce, natomiast w Hiszpanii mieszkania wyglądają jak "kopiuj, wklej". Co to znaczy? Że wszyscy mają takie same drzwi, podłogi, łazienki i kuchnie. W łazience deweloper montuje umywalkę, muszlę klozetową, bidet (wciąż jest moda na bidet w Hiszpanii), prysznic lub wannę, meble łazienkowe i lustro. W kuchni mamy zamontowane przez dewelopera meble, okap i piekarnik. Czasami deweloper montuje w sypialni małżeńskiej szafę wbudowaną (tak było w moim przypadku). No cóż. Wprawdzie mamy takie same meble jak wszyscy sąsiedzi, ale za to można się wprowadzić i niedużym kosztem wyposażyć resztę mieszkania.


Nieruchomości w Hiszpanii różnią się od tych w Polsce


W Hiszpanii buduje się budynek obok budynku. Mam na myśli zabudowę szeregową. W związku z tym musicie się liczyć, że okna niektórych pokoi czy kuchni będą wychodzić na małe patio wewnętrzne. Mało jest bloków wolno stojących choć pomału to się zmienia. W związku z tym im wyższe piętro tym więcej światła dochodzi do mieszkania i cena nieruchomości rośnie. Osobiście nie polecam inwestowania w mieszkania w blokach, które jeszcze nie są wybudowane. Wciąż jest duże ryzyko, że deweloper zbankrutuje i stracimy oszczędności. Poza tym w porównaniu do budynków w Polsce często są robione z tanich materiałów i nie są zbyt dobrze wykończone. Najlepiej zaczekać kilka lat, wtedy ceny mieszkań w danej zabudowie spadną i będziemy wiedzieli na ile dobrze budynek został wykończony. Niektóre kompleksy mieszkaniowe posiadają wspólny basen dla mieszkańców. Fajna opcja, ale przez dodatkową atrakcję rosną koszty czynszu. Okna. To jest dopiero zabawa, bo 99% okien w Hiszpanii to okna przesuwane, nie otwierane do środka. I weź tu wymyj taką bestię mieszkając np. na 7 piętrze. No i oczywiście podłogi... wszystko jest "opłytkowane".

Jak kupiłam mieszkanie w Hiszpanii


Teraz opiszę Wam moją przygodę przy zakupie mieszkania. Jak wiecie mieszkam w miejscowości małej i turystycznej. Większość mieszkań przeznaczona jest na wynajem wakacyjny dla turystów. W związku z tym ciężko jest znaleźć coś na wynajem na cały rok lub dłużej. Dlaczego? Bardzo proste. Właściciele za tydzień w okresie letnim "ściągają" z turystów tyle, ile normalnie w ciągu roku płaci się za miesiąc wynajmu (dlatego dużo ludzi kupuje mieszkania jako inwestycję pod wynajem). W regionie wygląda to tak, że w ciągu roku możesz wynająć mieszkanie na 8-9 miesięcy, ale na czas wakacji musisz się wynieść. Tak było w moim przypadku. Wynajęliśmy z mężem mieszkanie na 9 miesięcy i później musieliśmy zastanowić się co dalej. Decyzja była łatwa i trudna zarazem. Łatwa, bo byliśmy zdecydowani na zakup z dwóch powodów: wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto i rata kredytu często jest niższa lub równa wynajmowi. Trud polegał na tym, że w miejscowości Vinaros ciężko jest znaleźć fajne mieszkanie, w miarę nowe, w dobrym stanie, w dobrej lokalizacji i żeby nie było zbyt drogie. Szukaliśmy i szukaliśmy i nic się nie trafiało. Wreszcie na stronie jednego z banków znalazłam fajną ofertę. Wprawdzie trochę wychodziło poza nasz budżet, ale z bankiem przecież można negocjować. Poza tym, lokalizacja super, stan deweloperski, wystarczy odmalować, posprzątać, wstawić najpotrzebniejsze meble i można mieszkać. Jedyny problem był taki, że pozostało nam tylko 2 miesiące do wyprowadzki z wynajmowanego mieszkania.

Podreptaliśmy więc do banku, oglądnęliśmy mieszkanie, poudawaliśmy, że w prawdzie ok, ale jednak nie. Mieliśmy szczęście, bo w rękach banku zostało 10 mieszkań z 27 i o dziwo było mało ludzi zainteresowanych kupnem. Bardzo byliśmy zaskoczeni, bo budynek jest wykonany z wysokiej jakości materiałów. W sypialni jest wielka szafa wbudowana w ścianę, meble w kuchni wysokiej jakości, szuflady jak ja to nazywam "anty-trzask", duże łazienki z dużymi wannami. Według mnie problemem banku było to, że na budynku nie ma wywieszonej żadnej informacji o sprzedaży i jedyną opcją jest znalezienie nieruchomości na stronie banku. W naszym przypadku muszę mówić o dużym szczęściu bo cena mieszkania stanęła na 60% jego pierwotnej wartości (grzech nie kupić).
Tak więc powiedzieliśmy "Tak, chcemy to mieszkanie". Zaczęła się procedura przyznawania kredytu. Jest początek maja kiedy dostarczyliśmy wszystkie wymagane dokumenty. Zadowoleni zaczęliśmy tourne po sklepach meblowych. W połowie maja jeszcze nie mieliśmy decyzji o przyznaniu kredytu więc poszliśmy zorientować się o co chodzi. Okazało się, że pani, która miała przesłać dokumenty do Madrytu (email miał przejść jeszcze przez Walencję, zanim dotarł do siedziby głównej), nie wysłała naszego zapytania o przyznanie kredytu!!!! Po prostu stwierdziła, że jest zawalona pracą. Całe szczęście naszą sprawą zajęła się jej koleżanka. Jest połowa maja a my z końcem czerwca musimy się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania. Pani powiedziała, że nie powinniśmy mieć problemów z bankiem i sądzi, że wkrótce nam go przyznają. Tak więc szybko udaliśmy się ponownie do sklepów meblowych w celu zamówienia najpotrzebniejszych mebli (głównie łóżka), bo czas oczekiwania to około miesiąc lub więcej. Połowa maja na składanie zamówienia to ostatni dzwonek. Pod koniec maja, dzwonią do nas z salonu meblowego, że łóżko przyjechało (niespodziewanie szybko), a my wciąż czekaliśmy na zatwierdzenie kredytu. Serca nam podeszły do gardła, więc w czerwcu szybko lecimy do banku czy już coś wiadomo. Ole! Dnia 5 czerwca przyznają nam kredyt, teraz trzeba tylko podpisać akt notarialny, problem w tym, że termin wyznaczono nam na 14 czerwca (przypominam, że 30 czerwca musimy się wynieść z poprzedniego mieszkania). No dobra... 14 czerwca wreszcie dostajemy klucze. I teraz tutaj anegdota, bo z domu zapomniałam wziąć dokumentu NIE (numeru identyfikacji obcokrajowca). No, ale przecież w Hiszpanii to nie problem. Potrzeba była identyfikacja osób, które kupują mieszkanie. Pan notariusz zapytał się mnie czy pamiętam numer na pamieć. Wyrecytowałam ładnie i pan notariusz mówi "tożsamość potwierdzona". Kocham ten kraj!

Teraz trzeba iść jeszcze podłączyć prąd i wodę a to trwa 2-3 dni robocze!!! 16 czerwca już mamy podłączone "media", więc zaczynamy malowanie. Całe szczęście 17 i 18 wypadł weekend i można było szaleć z malowaniem (a było co malować bo mieszkanie ma 80m2). W tydzień zrobiliśmy niemożliwe. przygotowaliśmy sami całe mieszkanie łącznie z meblami (no dobra.. stół nam dowieźli na początku lipca) i tak 29 czerwca oficjalna przeprowadzka :) Jakaż była nasza radość, że wszystko osiągnęliśmy naszymi własnymi łapkami. Teraz sobie myślę, że nie ma takiej możliwości, żeby coś było niemożliwe.

Teraz powinnam na zakończenie podać jakiś kawał i jedyny jaki mi przychodzi na myśl to:
Gość w dom, żona w ciąży.

Komentarze